Wohnen

Wohnen ist ein international anerkanntes Menschenrecht! Bezahlbarer Wohnraum eine Grundvoraussetzung, dass dieses Grundbedürfnis erfüllt werden kann. Dies betrifft alle Menschen, egal welchen Alters und in welcher Schicht sie leben. Wenn ich meine Unterkunft, und dazu zählt auch das selbst finanzierte Eigenheim, auf Dauer nicht bezahlen oder finanzieren kann, entsteht am Ende Wohnungslosigkeit! Und die Verpflichtung einer Kommune, diese abzuwenden. Nun könnte man meinen, dass das für eine ländliche Gemeine wie Ostbevern kein Problem darstellt. Mit der Flüchtlingswelle 2015/16 und nun auch nach dem Angriffskrieg Putins gegen die Ukraine und die dadurch ausgelösten Fluchtbewegungen wurde es in Ostbevern sehr konkret. Menschen, die zu uns kamen und kommen, hatten und haben einen Anspruch auf Unterbringung. Dieser wird für Flüchtlinge zunächst in zentralen Unterbringungseinrichtungen des Landes erfüllt. Im Falle der Flüchtlinge aus der Ukraine, stellt sich die Situation aber noch einmal komplexer dar. Zunächst untergebracht bei Verwandten und befreundeten Familien, Familien die (erste) Hilfe leisten, da ihnen das Schicksal der Menschen am Herzen liegt, wenden sich mit der Zeit an die Gemeinde, damit diese für einen angemessenen und besser geeigneten Wohnraum sorgt. Der allerdings zunächst einmal so nicht zur Verfügung steht! Dies hat unterschiedliche Gründe. Zunächst einmal muss er überhaupt zur Verfügung stehen. Die Mehrzahl der Wohngebäude in Ostbevern besteht als Einfamilienhaus, zumeist das Eigenheim. Die Wohnungen in Mehrfamilienhäuser müssen verfügbar (unbewohnt) sein und die Miete bezahlbar. Ich habe bereits mit meinem Dienstantritt in 2020 erkannt, dass das flächendeckend in Ostbevern nicht der Fall ist.

Die Situation in Ostbevern in 2021/22

Es ist gute Tradition in Ostbevern, dass bei der Entwicklung von Wohngebieten ein Mix entsteht aus selbst genutzten Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Wie oben beschrieben, sind die Einfamilienhäuser dabei, weil Ziel einer jeden jungen Familie, deutlich in der Mehrheit. Die Grundstücke der Gemeinde, die für Mehrfamilienhäuser geeignet und vorgesehen sind, wurden immer schon im Rahmen von Bieterverfahren den Privaten Investoren angeboten. Aber: Damals bot niemand mit oder nur unter Voraussetzungen, die das Ziel zur Schaffung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum nicht dienten. Denn eine Voraussetzung bei den Bieterverfahren war es, dass eine soziale Bindung an die Bereitstellung dieses Wohnraums durch ein Belegungsrecht für den Kreis oder die Kommune gesichert wird. Die Förderkulissen waren zu diesem Zeitpunkt aber nicht mehr attraktiv dafür. Und langfristige Kostenberechnungen bei dauerhaft eingeschränkter Miete für den Investor verliefen nicht mehr in Renditen, mit denen an anderer Stelle und bis dahin immer zu rechnen war.

Die Daseinsvorsorge der Kommune endet aber nicht dort, wo Renditen nicht mehr erzielt werden können!

Die Gemeinde Ostbevern, als Teil der Stadtregion Münster, ein Zusammenschluss der Stadt Münster mit 12 Anrainerkommunen (siehe hier), hat mit der gemeinsamen Beauftragung einer wissenschaftlichen Studie zur Entwicklung des Wohnungsmarktes mittel- bis langfristig eine wichtige Grundlage für entsprechende Erkenntnisse gesorgt. Der Abschlussbericht der sog. entwicklungsorientierten Wohnungsmarktbeobachtung (kurz eWoMab) ist 2022 in den Gremien vorgestellt worden.

Für mich persönlich war dies aber nicht genug. Ich habe mit dann sieben weiteren Kommunen der Stadtregion eine Arbeitsgruppe gegründet, die ich nicht nur geleitet habe, sondern die sich zum Ziel gesetzt hat zu ergründen, wie es gelingen kann, dass auch Kommunen selbst ihren Beitrag leisten, um den eingangs erwähnten Verpflichtungen zur Beseitigung von Wohnungslosigkeit dauerhaft entgegentreten zu können. Zusammen mit Expert:innen, die die Fördersysteme sehr genau kennen, mit Rechtsanwält:innen, die jedwede Rechtsform von bisherigen Wohnungsbaugesellschaften oder -genossenschaften kennen, mit Wirtschaftsprüfer:innen, die sehr genau die steuerlichen und finanziellen Auswirkungen unterschiedlicher Rechtsformen in den Blick nehmen können, mit Kommunalrechtsexpert:innen, Kämmerinnen und Kämmer, die die Auswirkungen verschiedener Modelle auf die kommunalen Haushalte im Blick behielten, wurde das sog IstaG Modell Wohnen entwickelt. Die Endfassung dieses Modells findet sich hier. 

Das IstaG Modell Wohnen kurz erklärt

Mit dem 3-Säulen-Modell (private Investoren, genossenschaftlicher Wohnungsbau, kommunale Wohnungswirtschaft und Beteiligung) und ihrem interkommunalen Ansatz des Baus und der Verwaltung der kommunal geschaffenen Wohnungen entsteht etwas, was es so bislang nicht gab. Denn entscheidender Unterschied des Modells zu allen vorherigen genossenschaftlichen Modellen ist, dass die jewiligen kommunalen Bauprojekte in einer jeweils eigenen Gesellschaft verbleiben (nach allen Erkenntnissen voraussichtlich eine GmbH, und konkret in Ostbevern könnte sich die bereits bestehende Bäder- und Beteiligungsgesellschaft mbH - BBO - anbieten). In diese Gesellschaft könnten vorhandene Grundstücke eingebracht werden oder das erforderliche Kapital für die Investitionen.

Diese GmbHs der beteiligten Kommunen schließen sich in einer interkommunalen Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsgesellschaft zusammen. Diese übernimmt die Aufgaben des Bauherrn und der späteren Verwaltung der entstandenen Wohnungen. Das schafft Synergien und erledigt Aufgaben, die mit eigenem Personal nicht erledigt werden können. Insbesondere, da das Personal in der Gemeindeverwaltung in Anzahl gar nicht zur Verfügung steht.

Das Modell hat überzeugt!

Nicht nur die nun noch beteiligten 7 Kommunen der Stadtregion. Sondern auch in einer in 2023 vom Arbeitskreis durchgeführten Informationsveranstaltung in Münster die damalige Bundesbauministerin Geywitz, Staatssekretäre aus dem Landesministerium, unsere Ansprechpartner:innen in der Bezirksregierung und den Kreiskämmerer unseres Landkreises und unsere Kämmerer und Kämmerinnen. Dieses führte dazu, dass dem Modell nun eine erhebliche Landesförderung durch unsere Landesregierung zugesprochen wurde. 350 T€ stehen insbesondere für die Gründungsphase der Gesellschaften und den ersten Anschubprozess zur Verfügung.

Das Modell überzeugte leider nicht

eine knappe Mehrheit des Rates der Gemeinde Ostbevern. Die Gründe sind vielfältig und müssen am Ende von denjenigen erklärt werden, die sich dem Modell zu diesem damaligen Zeitpunkt verwehrten.

Allerdings öffnete der Rat, in der Erkenntnis, dass die Ziele zur Schaffung von sozialem Wohnraum die richtigen sind, die Wege zur Schaffung von kurzfristigen Investitionsobjekten. Insbesondere, um die wieder neu aufgelegten Fördermittelkonzepte des Landes auch und vor allem für private Investoren wieder zugänglich zu machen. Die hohen Baukostensteigerungen der letzten Jahre und der damit zurückgehende Einfamilienhausbau machten zudem das Mehrfamilienhaus mit sozialer Bindung wieder attraktiv.

Es wurden also wieder Bieterverfahren für Mehrfamilienhäuser mit sozialer Bindung auf kommunalen Grundstücken eröffnet und Grundstücke für entsprechende Projekte zur Verfügung gestellt.

Darüber hinaus erhielt ich als Bürgermeister vom Rat aber den Auftrag, auf drei gemeindlichen Grundstücken eine Planung für Mehrfamilienhäuser vorzunehmen und entsprechende Förderanträge vorzubereiten. Die Förderungen des Landes sind weit überzeichnet. Vorteil einer Teilnahme an dem oben genannten Modell ist für die 7 teilnehmenden Kommunen: Sie erhalten ein besonderes Zugriffsrecht. Das haben wir in Ostbevern, da wir bislang nicht in dem Modell mitmachen, nicht!

Offengehalten, und das ist gut so, hat der Gemeinderat, wer am Ende die Gebäude baut und wer sie verwalten soll. Da liegen jetzt mehrere Möglichkeiten auf dem Tisch. Die Gemeinde selbst oder eine kommunale Gesellschaft wie die BBO. Auch geklärt ist, dass selbst eine Weitergabe der durchgeplanten und mit Förderung versehenen Bauprojekte nicht förderschädlich sein würde. Auftragsgemäß arbeite ich das ergebnisoffen ab.

Aus Überzeugung

kämpfe ich aber weiter dafür, dass wir uns im stadtregionalen Zusammenschluss diesem interkommunalen Modell anschließen. Und dies bereits jetzt mit den geplanten Bauprojekten. Es macht Sinn vor dem Hintergrund

• der Erreichung des beschlossenen 3 % Ziels für Ostbevern - bis 2030 schaffen wir mindestens 3 % an Wohnungen, die bezahlbar und für soziale Zwecke zur Verfügung stehen. Zur Kenntnis: Aktuell haben etwa 50 % aller Mieter in Deutschland einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein! 
• der von der Gemeinde zu leistende Pflicht der Daseinsvorsorge!
• der Erkenntnis, dass Flucht und Vertreibung auch in Zukunft ein ständiger Begleiter in unserer Gesellschaft sein werden.
• dass das Modell logisch, durchgerechnet und bei allen Unwägbarkeiten, die es immer geben mag, nicht mit unkalkulierbaren Risiken versehen ist!
• dass das Modell aber eben auch genügend Raum lässt für die beiden anderen Säulen, insbesondere die privaten Investoren.